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配套集中兑现，价格却不变，杭州又多了个能打的板块？！
从江干区转为上城区，从商业贫瘠到“天街+山姆”双buff加持，加之地铁3号线即将开通，丁桥的发展迎来了质的飞跃，它是否会成为杭州又一个“能打”的板块？
龙湖杭州丁桥天街的开业，将丁桥推向了大众的关注焦点，为此，我们实地探访了板块内今年开售的三大项目，下文将结合这些楼盘的销售情况，具体剖析丁桥的板块价值及发展前景。
板块定位进阶，大户型也能“销得快”
丁桥板块今年开售的楼盘有3个，分别为地铁绿城·沐春明月、电建·悦安嘉府以及即将在11月开盘的招商德信·花芸春境。
虽然开发企业不同，具体位置也有差异，但在规划上，这三个楼盘有一个共同点，即整体定位偏改善，也因此，户型面积段的设计上，多以建筑面积约110㎡以上的户型为主。
例如沐春明月，127㎡户型占比超5成，9#、10#号楼甚至全部打造建筑面积约143-143㎡的大户型；悦安嘉府更是打造了建筑面积160㎡以上的叠墅户型。相较之下，花芸春境在户型面积段的设计上虽偏小，但也规划了大量建筑面积约139㎡的户型。
从销售情况来看，已经开盘的沐春明月与悦安嘉府两个项目，均实现了高去化。
沐春明月鸟瞰图
尤其是沐春明月，成为“8.5”新政后杭州少有的触发社保排序的楼盘，首开124套房源，吸引1164组客户登记，无房家庭最低社保为39个月，有房家庭最低社保为87个月，整体中签率10.65%，开盘当天就实现房源的全部去化。
悦安嘉府则在短短3个月内，先后两次开盘，整体去化流速较快，目前仅剩少量房源在售。
至于花芸春境，预计于11月中旬迎来首开，地铁上盖这一优势下，热度或与沐春明月不相上下。
反观几个月前刚刚清盘的华侨城·芳菲与城，尽管销售周期恰逢楼市上行期，购房者给予的“待遇”则要逊色不少，在与悦安嘉府区位配套相同，且价格更具优势、产品业态与户型面积更为多元的情况下，整体销售表现颇为冷静。
项目自首开以来，12次开盘仅5次摇号，且中签率均在50%以上的高位，最高去化也仅6成。根据克而瑞的新开盘监测，拉低项目开盘去化的主要原因在于，其规划的墅类产品及大户型产品去化较为缓慢与艰难。
从大户型滞销到如今也能“销得快”，透过这样的转变，我们可以看到丁桥正从传统的刚需板块向刚改及改善板块进阶，且与以往不同的是，目前丁桥的这种定位进阶已得到市场认可，而让这一转变顺利推进的或有以下两点原因：
1、资源浓度厚 且处于集中兑现期
从宏观的行政区划来看，自江干区并入上城区后，丁桥享受到了大量分区红利。尤其是教育方面，优质教育资源被打通，可享受原上城区崇文、胜利、建兰等优质教育品牌资源。
从商业方面看，山姆会员超市、龙湖丁桥天街已陆续开业，将板块商业能级推至新高度。
接下来，板块还将有桃花湖公园开放、地铁3号线开通的利好。密集的配套资源在短时间内集中兑现，对购房者的吸引力无疑大大提升。
2、限价处于主城底层梯队 凸显性价比
杭州绕城内板块示意图&城东限价梯队示意图
整理制作：克而瑞浙江区域
就主城范围而言，丁桥精装限价为底层梯队水平，仅31500元/㎡；将范围缩小至城东后，价格梯队分层则更为明显，以石大快速路为界，丁桥板块与南面的笕桥板块价差达9300元/㎡，与艮北、城东新城之间的价差更是逾万元。
当配套密集兑现之后带来的这种宜居性叠加上价差的诱惑，凸显了丁桥在当下市场的性价比优势，而随着整个板块发展势能的不断加强，丁桥已然成为一个底盘夯实，“能打”的板块。
核心自东向西转移 陷入割裂与分化
丁桥在楼市的整体关注度虽大有提升，但内部的分化不容忽视，且随着板块核心的转移有愈演愈烈之势。
注：价格为楼盘本月最高挂牌价
整理制作：克而瑞浙江区域
如图所示，以丁兰路为界，板块东西或呈割裂态势。
· 东区块：存在大量经济适用房、回迁房，商业依托较为老旧的新城广场及丁兰广场，地理区位上则临近主城边界；
· 西区块：品牌开发商密集布局，近距离享受天街、山姆、桃花湖公园这类密集配套资源，区位上相对东区块与外界连接性更强。
故从二手房表现来看，两者分化较为明显，价差基本在2000元/㎡的水平，高则达6408元/㎡。
未来，在属性、商业、产业、区位等综合因素影响下，西区块的核心地位将进一步得到巩固，与东区块间的分化也将进一步加剧。
总结
发展向好与割裂分化并存，这是丁桥的发展态势，也将是杭州很多板块的发展缩影。
今年年底，地铁3号线东段将迎来率先开通，而面对不断集聚的人口，仅地铁3号线的开通或不足以支撑整个丁桥的出行需求，仍需强化交通配套以注入更多活力。
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